Pokud uvažujete o koupi domu s poplatky HOA, zeptejte se nejprve těchto otázek

Před provedením toho, co je pro mnoho lidí největším nákupem jejich životů, byste se měli zeptat na výsledky nárůstu poplatků HOA v budoucí komunitě. To je snadno jedna z nejzásadnějších a nejdůležitějších otázek, které je třeba položit s ohledem na HOA. Odpověď může dramaticky změnit vaše měsíční výdaje.

"Může to být červená vlajka, pokud HOA v posledních několika letech soustavně zvyšuje své příspěvky." To může znamenat, že by se vám jako obyvateli mohlo stát totéž, a každý rok můžete čelit zvýšeným poplatkům, “říká Andy Taylor, generální ředitel Kredit Karma Home. "Na druhou stranu, pokud je to už nějaký čas, co HOA zvýšila své příspěvky, může to znamenat, že by mohly v blízké budoucnosti zvýšit příspěvky."

Měli byste rozumět rozpisu poplatků a jasnému časovému rámci, kdy budou další očekávejte opětovné zvýšení poplatků, takže vás krátce poté nezaskočí mnohem vyšší měsíční sazba nastěhování.

I to je možná jedna z nejdůležitějších otázek, na které se můžete zeptat. Zde je důvod: Část měsíčních poplatků HOA, kterou zaplatíte, je obvykle směrována do rezervního fondu asociace na pokrytí budoucích komunitních oprav, náhrad nebo havarijních projektů.

Bez přiměřeného množství peněz v tomto fondu nemusí být HOA schopna pokrýt takové budoucí potřeby. A tady je klíčový bod, nedostatek rezervních fondů nebo částečně nebo nedostatečně financovaný rezervní účet v době, kdy si kupujete nový dům, je známkou toho, že poplatky HOA se pravděpodobně zvýší. A držetvzrůstající dokud sdružení nedosáhne svých cílů financování rezerv.

„Zeptejte se, kolik rezerv je v současné době financováno jako procento z celkového rozpočtu HOA na opravy,“ vysvětluje Roger Cummings, Realiho zprostředkovatel záznamu. "Tato otázka pomáhá pochopit finanční solventnost HOA a to, jak dobře udržují a monitorují svůj rozpočet."

Pokud je odpověď méně než 30 procent, není to skvělá zpráva, říká Cummings. Mírně lepší odpovědí je současné rezervní financování mezi 30 až 60 procenty cíle sdružení. V ideálním případě však chcete odpovědět tak, že rezervní účet sdružení je financován alespoň ze 60 procent, ne-li více.

„Cokoli menší než 60 procent může znamenat krátkodobé zvláštní hodnocení nebo zvýšení poplatků, pokud bude bezprostředně hrozit oprava nebo výměna velké komunity,“ vysvětluje Cummings.

Mnoho HOA bude pravidelně provádět rezervní studie a tyto studie informují sdružení o vhodném rozsahu nebo úrovni rezervních fondů, které provádějí by měl mít po ruce k pokrytí neočekávaných mimořádných událostí, různých náhradních projektů nebo vylepšení HOA, dodává právník Ben Gottlieb, spoluzakladatel Se sídlem v Arizoně MacQueen a Gottlieb.

HOA přistupují k financování velkých projektů a upgradů odlišně na základě jejich velikosti, vyspělosti a filozofie, říká Claire Hunsaker, generální ředitelka webu osobních financí Zeptejte se Flossie.

"Kolik spoléhají na speciální hodnocení, může mít velký dopad na vaše finance jako člena." Novější HOA se může do značné míry spoléhat na speciální posouzení pro plánovaná vylepšení a neplánované opravy, protože stále vytváří rezervní fond postupně z poplatků HOA, “vysvětluje Hunsaker. "Mohou se také spolehnout na speciální hodnocení, pokud očekávají rychlejší průměrný obrat mezi jednotkami."

V ideálním případě budete chtít, aby vám úřad HOA řekl, že neplánuje provádění žádných zvláštních hodnocení a že se nespoléhá na tento přístup k finančním potřebám.

"Zvláštní hodnocení jsou dodatečné výdaje, které majiteli domu vzniknou mimo běžné měsíční poplatky." V závislosti na opravě nebo výměně položky se mohou pohybovat od několika set do desítek tisíc dolarů, “vysvětluje Cummings z Reali. "Někdy může HOA nabídnout půjčku nebo platby v průběhu času, ale pokud není dostatečně financována, obvykle to přijde jako jednorázová platba z kapsy."

S rizikem vyčerpání této konkrétní otázky se budete také chtít zeptat, zda má HOA stopu záznam o zvýšení HOA hradí konkrétní částku, nebo pokud má plánovaný plán zvýšených, můžete Pohled. Když to budete vědět, umožní vám to přesněji plánovat zvýšení rozpočtu vaší domácnosti a možná vám dokonce pomůže určit, zda si můžete dovolit žít v komunitě.

„Domov je velká investice, bez ohledu na to, jak dlouho tam plánujete zůstat, takže je důležité vědět, kolik budete dlužit HOA každý rok,“ říká Bailey Carson, domácí odbornice v Angi. "Vědět jistě, že poplatky za HOA se každý rok zvýší o 3 procenta, je velmi odlišné od neočekávaného zvýšení o 10 procent."

Pokud má sdružení v minulosti významné neočekávané výkyvy měsíčních poplatků, může to být známka špatného řízení.

„Vědět, jak často a proč se poplatky zvyšují, je zásadní pro vás a cenovou dostupnost domu dnes a do budoucna, ale také to vypovídá o finančním zdraví HOA,“ dodává Betsy Ronel, realitní kancelář společnosti Compass se sídlem v okrese Westchester v New Yorku. „Chcete vědět, zda se příspěvky zvyšují stanovenou rychlostí a jaké zvýšení je třeba řešit? Jsou na projekt navýšeny příspěvky? A hlasujeme o věcech? Pokud ne, kdo dělá finanční rozhodnutí a jsou zapojeni do HOA? Žijí v komunitě nebo jsou stranou venku? “

Položení této otázky je pouze základním srovnávacím testem, říká Kevin Taylor z InSight.

"Chtěl bych jen vědět, že měsíční náklady na moje poplatky za HOA, standardizované na metráž čtverečních nemovitosti, byly v souladu s jinými čtvrtí v mém městě a jinými budovami nebo komunitami stejné velikosti a podobných typů budov, “vysvětluje Taylor. "Nikdo nechce přeplatit a znalost poplatků dělených čtvercovými stopami je nejlepší způsob, jak se smířit a začít porovnávat náklady na HOA."

Jakmile budete znát množství potenciálních příspěvků HOA a jak často se mohou zvyšovat, měli byste to pochopit za co konkrétně se tyto peníze používají, abyste se mohli rozhodnout, zda náklady skutečně stojí za to vy.

Bude například příspěvek HOA pokrývat údržbu komunitního bazénu nebo tenisových kurtů? Pokud ano, jste ochotni vydělat, co by mohlo být několik set dolarů měsíčně za takové příspěvky, pokud máte nulový zájem o používání těchto typů vybavení? Pokud je odpověď ne, vaše peníze by se mohly lépe utratit jinde, například v komunitě, která nemá příspěvky HOA, což by vám umožnilo použít tyto peníze každý měsíc na jiné věci.

„Pokud mají obyvatelé k dispozici společné prostory, jako jsou bazény, tělocvičny, tenisové kurty nebo parky, zjistěte, co je odpovědností HOA je udržovat,“ říká Carson z Angi. "Zjistěte, zda jsou zodpovědní za odklízení sněhu, sekání trávy nebo údržbu chodníků a silnic v celé komunitě." Jakmile víte, co vaše příspěvky kryjí a kolik stojí, můžete učinit informované rozhodnutí o tom, zda je nemovitost správným finančním rozhodnutím pro vás a vaši rodinu. “

To je otázka, kterou mohou přehlédnout potenciální majitelé domů, kteří si neuvědomují její význam. Čím více provozních nákladů má HOA, tím více budete každý měsíc a rok platit.

"Typicky, čím více lidí mají zaměstnanci, tím vyšší jsou vaše poplatky za HOA," vysvětluje Andy Taylor z Credit Karma Home. "Počet lidí v personálu obvykle závisí na věcech, jako je počet jednotek v nemovitosti, nebo." vybavení nemovitosti, zejména ty, které vyžadují zvláštní pozornost, jako je bazén, nebo terénní úpravy. “

Pokud jste již položili některé nebo všechny již nastínené otázky, měli byste mít dobrou představu o tom, co bude pravděpodobně zahrnovat vaše budoucí náklady na bydlení. Ale můžete si položit ještě jednu otázku: zda HOA omezuje vaši schopnost pronajmout si dům. To je samozřejmě důležité, pokud se plánujete v budoucnu přestěhovat, ale nechcete nemovitost prodat.

"Některé HOA mají omezené procento jednotek, které lze pronajmout, zatímco jiné stanoví povinnou dobu obsazení, například jeden rok, než umožní přechod na pronájem," říká Cummings z Reali. "Je zřejmé, že čím méně omezení, tím lépe."