Jak koupit dům

Nabídněte chytře. Neexistuje žádné pravidlo pro to, jaká by měla být vaše počáteční nabídka nebo kolikrát byste měli jít s prodávajícím sem a tam. Většina nezkušených kupujících jednoduše učiní nabídku, která představuje určité procento - řekněme 10 nebo 15 procent - z ceny zápisu, říká Ilyce Glink, autor Koupit, zavřít, nastěhovat! ($15, amazon.com). Ale to není moudrá strategie. Na trhu tohoto kupujícího můžete skončit přeplatkem. Chytřejší tah: Zeptejte se svého realitního agenta na ceny srovnatelných domů v oblasti, která se nedávno prodala. Pomocí těchto čísel určete nejvyšší částku, kterou jste ochotni zaplatit, a poté zadejte nabídku, která je o trochu nižší. Poté začněte dohadovat.
Jasné požadavky. Buďte v čele s doplňky, jako jsou záclony a svítidla, které chcete zahrnout do domu. Kupující v současné době mají navrch, takže je pravděpodobnější, že většině vašich požadavků bude vyhověno.

Požádejte o doporučení. Neexistuje žádný snadný způsob, jak najít věřitele, takže je nejlepší najít doporučení pro přátele a rodinu. (Chcete poskytovatele, který má dobrý zákaznický servis.) Nebo požádejte svého realitního agenta o návrhy půjček. A zeptejte se místních místních družstevních záložen, ať už jste aktuálním členem nebo ne. Pokud máte nárok na členství, mají často nejnižší sazby a obvykle je snadné se k nim připojit. (Jít do ncua.gov najít.)
Vypočítejte si zálohu. Abyste se vyhnuli nutnosti soukromého hypotečního pojištění, musíte před uzavřením nákladů zaplatit alespoň 20 procent z kupní ceny.
Získejte citace alespoň ze tří věřitelů. Konzultujte oba s hypotečními bankéři (kteří pracují in-house s velkými institucemi, jako je J. P. Morgan Chase a Wells Fargo) as hypotečními makléři (kteří nakupují se všemi věřiteli), aby získali nejlepší úrokovou sazbu. Zeptejte se každého vedoucího úvěru, kolik její instituce účtuje poplatky za uzavření, včetně poplatku za upisování a nákladů na faxování dokumentů. (Poplatky se liší; jít do Bankrate.com vidět průměr pro váš stát.) Ujistěte se, že si půjčujete peníze od někoho, kdo je přístupný a ochotný si udělat čas na vysvětlení procesu schvalování půjček. Pravděpodobně bude upřímná ohledně všech nákladů. A nezapomeňte se zeptat věřitele, zda vám může více peněz snížit, pokud vám dá více peněz.
Rozhodněte se, zda chcete platit body za snížení vaší sazby. Někdy vám banka umožní koupit předplacený úrok (body, ve finančnictví) za výměnu za sníženou úrokovou sazbu. Body nejsou levné. Každý z vás vás bude stát 1 procenta z výše půjčky. Takže pokud kupujete dům, který stojí 273 000 $ (celostátní průměr) se snížením o 20 procent, musíte zaplatit 2 184 $ za bod. Nemáte po ruce tolik peněz? Zeptejte se na nákup půl nebo dokonce čtvrt bodu. "Pokud se chystáte zůstat v domě po dobu nejméně devíti let a můžete si to dovolit, je rozumné nést další výdaje dopředu, protože v dlouhodobém horizontu vás to bude stát méně, “říká Jack Guttentag, emeritní profesor financí na Wharton School na University of Pennsylvania. Jít do mtgprofessor.com vypočítat, zda je to pro vás dobrá volba.

Najděte kvalifikovaného inspektora. To je jedna situace, ve které byste neměli přijímat doporučení svého realitního agenta, říkají odborníci. Mohla by vás povzbudit, abyste šli s někým, kdo přehlíží problémy, aby obchod proběhl co nejhlaději. Místo toho kontaktujte profesionální organizaci (ashi.org, nahi.org, nebo nachi.org) najít akreditovaného samostatně výdělečně činného odborníka, který provedl nejméně 1 000 kontrol. V mnoha státech neexistuje licenční program, ale tato sdružení obvykle vyžadují, aby jejich členové splňovali určité normy a účastnili se dalšího vzdělávání. Očekávejte, že za obecnou kontrolu zaplatíte asi 300 až 750 USD.
Vyžádejte si předem podrobnou inspekční zprávu. Zeptejte se, kolik času musí inspektor obvykle provést analýzu (průměrný domov by měl trvat jednu až tři hodiny) a jak bude vypadat hotová zpráva. Chcete, aby obsahoval alespoň 10 stránek, a mělo by obsahovat fotografie všeho, co je špatně.
Zvažte další hodnocení. Zeptejte se svého realitního agenta a hlavního inspektora, pokud doporučují naplánovat další inspekce nad rámec standardní. Mohou zahrnovat analýzy komínu, kanalizace a olejové nádrže a testování plísní a radonu - přičemž každý z těchto testů stojí 100 až 300 USD. "To, co musíte udělat, obvykle závisí na věku, stavu a stylu domu," říká John Guy, bývalý prezident sekce Severní Karolíny americké společnosti domácích inspektorů, profesionál organizace. Například radon je v některých sklepech problematický, ale pokud má váš dům pouze prolézaný prostor, pravděpodobně se nemusíte bát.
Zúčastněte se kontroly. To je vaše příležitost klást otázky týkající se infrastruktury domu. Nezapomeňte se dozvědět více o provozu a umístění plynových a vodních uzavíracích ventilů a jističe.
Řekněte opraváři, aby poskytl písemné odhady všech oprav. Váš realitní agent předloží prodávajícímu předpokládané náklady na případné problémy zjištěné během kontroly.
Požádejte o cenový kredit. Kvalitu můžete ovládat, pokud provedete opravy sami, říká Boni Bryant, realitní agentka společnosti Sotheby's International Realty se sídlem v Los Angeles. Požádejte, aby byly náklady na opravy, bez ohledu na to, jak velké nebo malé, odečteny z prodejní ceny a aby byla práce dokončena po dokončení nákupu.

Nechte nemovitost ocenit. K určení jeho hodnoty potřebujete odhadce. Ale obecně si jednu nemůžete najmout; váš věřitel to dělá. Můžete však pomoci posouzení hladce. „Požádejte prodejce, aby byl přítomen, aby na všechny dotazy, které má odhadce týkající se domu, bylo možné odpovědět,“ říká Bob Sicoli, majitel RVS Appraisal Services, ve Scotch Plains, New Jersey. Měl by také mít kopii kupní smlouvy, aby přesně ověřil, co se (a není) prodává.
Řekněte svému makléři, aby poskytl seznam srovnatelných nemovitostí. Zdůrazněte, kde byl vylepšen odhadovaný dům (jako renovované koupelny) a jak se liší od ostatních nedávných prodejů.
Srovnávací obchod pro pojištění titulu. Pro toto krytí si můžete vybrat poskytovatele, který vás a vašeho věřitele chrání před zástavním právem. Neexistuje žádný rozpoznatelný rozdíl v ochraně, takže můžete jít s nejlevnější možností. Pojištění titulu představuje přibližně 60 procent vašich nákladů na uzavření a měli byste očekávat, že zaplatí přibližně 0,5 procenta z domova kupní cena za to, říká Timothy Dwyer, zakladatel a generální ředitel Entitle Direct Group, pojišťovací společnosti ve Stamfordu, Connecticut. Chcete-li najít nejlepší sazbu, přejděte na Closing.com. Vezměte na vědomí: Váš věřitel může vetovat vaše rozhodnutí, pokud společnost není vysoce hodnocena, proto požádejte pojistitele o jeho hodnocení.

Zvažte pronájem právního zástupce. V některých státech se právníci obvykle nepoužívají pro nákupy bytů. "Ale i v těchto oblastech byste měli získat právníka, pokud je situace komplikovaná nebo pokud kupujete uzavření trhu nebo krátký prodej," říká Glink.
Zamkněte svou úrokovou sazbu. Není třeba to dělat více než 30 až 45 dní před vaším koncem, protože se neočekává, že sazby se budou příští rok a půl výrazně zvyšovat.
Získejte od věřitele podrobný seznam nákladů na uzavření. Kromě nákladů spojených s vaší půjčkou mohou být účtovány další poplatky, jako jsou například titulní služby a daně z převodu. Tyto informace by měly být uvedeny ve formuláři Odhad dobré víry, který věřitel poskytuje, když uzamknete svou sazbu.
Sledujte falešné poplatky. Někteří věřitelé si účtují poplatky za přípravu dokumentů, zasílání zpráv nebo dokonce tisk e-mailů. Je dobré požádat o odstranění těchto položek z vašeho účtu, říká Glink.

Ověřte, že všechny připojené spotřebiče jsou funkční. Zapněte troubu, myčku, sporák, pračku a sušičku. Nezapomeňte se také ujistit, že lednice funguje.
Zapněte každý faucet a splachovací záchody.
Připojte něco do každé zásuvky. Budete chtít, aby elektrikář opravil všechny poškozené ihned po uzavření domu.
Zkontrolujte detektory kouře. Zapojte každého, abyste si ověřili, že jsou v pořádku.
Vyzkoušejte teplo a klimatizaci. Nechcete zjistit, že pec nebo klimatizace nefungují pár měsíců po silnici.
Hledejte na stropech vodu a plísně. Mohly by být známkou pokračujících úniků.
Zkontrolujte známky škůdce, včetně exkrementů (myší) a zbytků hmyzu.
Vyjednat závěrečný kredit. Pokud zjistíte, že je něco zlomené nebo chybí, požádejte svého makléře nebo právníka o finanční náhradu.
A konečně snadná část: podepsat smlouvu a poté nastoupit.

Jste zpanikařeni. Došli nám peníze? V noci nemůžeš spát. Co když jsou sousedé hrozní? A ty jsi trošku na hraně. Můj manžel měl s těmito možnostmi barev lépe souhlasit, jinak ztratím svou mysl! Pokud se jedná o vaše příznaky, máte klasický případ úzkosti spojené s nákupem domu. A není divu: Získání velké hypotéky je hodnoceno jako více stresující než nechat dítě opustit domov nebo potíže s šéfem, podle Holmesovy a Raheovy stupnice stresu, která měří tlak-naplněný situace. "Sázky jsou extrémně vysoké a bojíte se udělat chybu, která by mohla ohrozit váš nákup nebo by byla nákladná," říká Amanda Clayman, finanční terapeutka v New Yorku. Jak tedy můžete najít klid?
Nenechte se dostat přes hlavu. Většina obav, které pociťují domácí kupci, pochází z koupě nemovitosti, kterou si nemohou dovolit, říká Stephen Habetz, viceprezident hypotečního bankovnictví v Darien Roway-ton Bank v Darien, Connecticut. Chcete-li se ujistit, že děláte chytrý tah, použijte hypoteční kalkulačku na adrese Bankrate.com.
Vyberte si svého realitního agenta pečlivě. "Je to její práce, která vám pomůže zpracovat úzkost a pracovat s jakýmkoli překvapením, které se objeví," říká Eric Martell, realitní agent z Orlanda na Floridě, který má Ph. D. v psychologii. Chcete-li zjistit, zda pro vás bude realitní agent dobrý zápas, zeptejte se těchto otázek: Kolik lidí jste pomohli koupit dům? Co dělat, když je obtížné s prodejcem spolupracovat? Jak budete udržovat mě a svého manžela v klidu v tomto procesu? Pokud její osobnost nezapadá do vaší, najděte jiného agenta.
Mít časovou osu. "Vykreslení kroků, které je třeba učinit - a kdy je podniknout - sníží šance, že budete překvapeni, kolik práce je na koupi domu," říká Clayman.